آگاهی از حق فسخ، موارد قانونی مانند وجود عیب در ملک، عدم انجام تعهدات یا تخریب موضوع اجاره، و همچنین نحوه مطالبه ضرر و زیان، نقش مهمی در جلوگیری از اختلافات و حفظ حقوق مالک و مستاجر دارد.
طبق قانون مدنی، قرارداد اجاره اهمیت بسیاری دارد و کسی نمی تواند بدون دلیل موجه یا رضایت دیگری، آن را فسخ نماید. به همین دلیل، فسخ قرارداد اجاره، صرفا با رضایت طرفین امکان پذیر می باشد و برای فسخ آن، باید یکی از موارد حق فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد. در غیر این صورت، اگر شخصی بخواهد اجاره را قبل از پایان مهلت آن، فسخ کند، بایستی خساراتی را به طرف مقابل پرداخت کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک
فسخ قرارداد اجاره ملک میتواند به دلایل متعددی صورت گیرد که هر یک از آن ها تحت شرایط خاصی تعریف می شوند.
- وجود عیب یا نقص اساسی در ملک که امکان استفاده مناسب را از مستاجر سلب کند.
- عدم انجام تعهدات مالک، از جمله تعمیرات ضروری و ضروریات مورد توافق.
- عدم توافق طرفین پس از اعلام کتبی تصمیم فسخ و لزوم پیگیری موضوع از طریق مراجع قضایی.
- وجود شرط فسخ در متن قرارداد و امکان استفاده از آن در صورت بروز شرایط خاص.
- تغییرات اساسی در وضعیت ملک یا شرایط مهم و مؤثر مرتبط با مستأجر که ادامه اجاره را دشوار کند.
در هر صورت، مستاجر باید با دقت و آگاهی کامل از حقایق قانونی، اقدام به فسخ قرارداد نماید تا از هرگونه پیشامد ناخواسته پیشگیری شود. شما می توانید با کمک گرفتن از بهترین وکیل ملکی در شیراز، پیش از امضای قرارداد، از شروط عادلانه و قانونی مطلع شوید و کار خود را به بهترین شکل ممکن پیش ببرید.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چه شرایطی دارد؟
طبق قانون در شرایطی که مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید عبارت است از :
- هرگاه معلوم شود که ملک مورد اجاره دارای عیب است.
- در صورتی که مالک ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد.
- اگر در مدت اجاره، ملک مورد اجاره به واسطه حادثه کلا یا به صورت جزی تخریب شود مستاجر حق فسخ دارد.
- اگر در مدت اجاره، ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد که تاخیر در انجام دادن آن تعمیرات باعث ضرر موجر شود، مستاجر نباید مانع تعمیرات شود و اگر در مدت تعمیرات نتواند از تمام یا قسمتی از ملک استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را دارد.
- اگر ملک مورد اجاره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده مطابقت نداشته باشد.
- در صورتی که در اجاره نامه، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشید یا شرطی در قرارداد باقی بماند.
میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چقدر است؟
برای مطالبه خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره، ابتدا باید در سامانه ثنا ثبت نام و احراز هویت انجام شود و سپس دادخواست از طریق این سامانه یا دفاتر خدمات قضایی ثبت گردد. هزینه دادرسی دعاوی مالی از جمله مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد، معادل سه و نیم درصد ارزش خواسته است. همچنین، هنگام تقدیم دادخواست، امکان مطالبه خسارات دادرسی علاوه بر اصل خسارت ناشی از فسخ، از طرف مقابل وجود دارد.
شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ملک
فسخ قرارداد اجاره ممکن است از سوی مالک یا مستاجر صورت گیرد و در صورت ورود خسارت، امکان مطالبه ضرر و زیان وجود دارد.
شرایط مطالبه خسارت فسخ قرارداد اجاره برای مالک
- عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر از سوی مستاجر.
- ایجاد خسارت یا تغییر غیرمجاز در ملک.
- استفاده از ملک برخلاف کاربری توافق شده در قرارداد.
شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره برای مستاجر
- کوتاهی مالک در انجام تعمیرات ضروری یا فراهم نکردن شرایط لازم برای استفاده متعارف.
- عدم تحویل ملک طبق توافق یا نیاز ادعایی مالک برای سکونت خود یا خانواده بدون ذکر در قرارداد.
نحوه مطالبه خسارت فسخ قرارداد اجاره
روش های فسخ قرارداد اجاره به دو دسته اصلی توافق دو طرف و اقدامات قانونی تقسیم میشوند. در صورت توافق، طرفین می توانند با تنظیم صورت جلسه ای رسمی، قرارداد را به صورت مسالمت آمیز فسخ نمایند. در غیر این صورت، اعلام کتبی از طریق اظهارنامه یا مراجعه به مراجع قضایی راه دیگری برای پایان دادن به قرارداد می باشد.
همچنین، در شرایطی که کد رهگیری وجود داشته باشد، می توانید فسخ را از طریق سامانه املاک با تایید مراجع قضایی انجام دهید. این فرایندها به هر دو طرف این امکان را میدهد که حقوق خود را حفظ کنند و در صورت نیاز، به صورت قانونی از شرایط قرارداد خارج شوند.
آیا قرارداد اجاره پیش از تحویل قابل فسخ است؟
فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، تنها در صورتی امکان پذیر است که در متن قرارداد چنین حقی پیش بینی شده باشد یا یکی از دلایل قانونی و شرایطی که پیش تر اشاره شد، وجود داشته باشد. برای نمونه، در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات اساسی خود عمل نکنند یا مانعی جدی برای تحویل و استفاده از ملک ایجاد شود، طرف مقابل می تواند درخواست فسخ و در صورت لزوم مطالبه خسارت نماید.
نکات مهم برای جلوگیری از اختلاف در فسخ قرارداد
- یکی از موارد مهم در تنظیم قرارداد، بند «اسقاط کافه خیارات» است؛ درج این بند موجب از بین رفتن حق فسخ در بسیاری از موارد قانونی می شود. بنابراین پیش از امضا باید با دقت به آن توجه کرده و در صورت ابهام با مشاور حقوقی مشورت شود.
- فسخ قرارداد می تواند به صورت یک طرفه یا با توافق طرفین انجام شود، اما در هر حالت باید شرایط مندرج در قرارداد و قوانین رعایت گردد.
- اقدام به فسخ باید با اراده واقعی و بدون اجبار صورت گیرد تا از نظر حقوقی معتبر باشد.
- اهلیت قانونی طرف فسخ کننده شرط لازم است؛ یعنی فرد باید توان تصمیم گیری صحیح و قانونی داشته باشد.
- اگر فسخ خارج از موارد پیش بینی شده یا بدون دلیل موجه انجام شود، فرد فسخ کننده مسئول جبران خسارت طرف مقابل خواهد بود و این مبلغ معمولاً به صورت توافقی در قرارداد تعیین می شود.
جمع بندی موارد فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره، چه از سوی مستاجر و چه از سوی مالک، یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی در روابط استیجاری می باشد و عدم آگاهی از قوانین قضایی می تواند منجر به خسارات سنگین مالی، اطاله دادرسی و حتی از دست رفتن کامل حقوق طرفین گردد.
نظر شما